TAŞINMAZ (GAYRİMENKUL) SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ

TAŞINMAZ (GAYRİMENKUL) SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ NEDİR?

 

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bir taşınmazın (gayrimenkulün) taraflar arasında sözleşmede belirlenen şartlarla ileri bir tarihte taşınmazın devir vaadini içeren sözleşmedir. Bir taşınmazın satılabilmesi için bu sözleşmesinin yapmaya gerek yoktur. Bu sözleşme ile ileride yapılacak satış işlemini taahhüt altına alınmaktadır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Vaat eden belli bir taşınmazı sözleşmede kararlaştırılan şartlarla uygun şekilde devretmeyi vaat alan ise sözleşmede yazan edimini yerine getirerek taşınmazı devralmayı taahhüt eder. EK olarak, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan haklar nisbi haklar olduğundan sözleşmeyi yapan karşılıklı iki kişi tarafından öne sürülebilir.

TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN GEÇERLİLİK ŞARTLARI

TMK madde 706 uyarınca “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.” . Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde ileri tarihte bile olsa bir taşınmazın mülkiyetinin devri amaçlandığından sözleşme remi şekilde yapılmak zorundadır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bir ön sözleşme niteliğindedir. TBK madde 29 uyarınca  “Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir. Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, ön sözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.” Buna göre; taşınmaz TSVS’de ileride kurulacak sözleşme taşınmaz satışı ile ilgilidir. Bunun yanında taşınmaz satış sözleşmesinin geçerliği TBK madde 237 de “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.” ve “Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.”  şeklinde hükme bağlanmıştır. Bu nedenle resmi şekilde yapılmayan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri geçersiz olacağından tarafları bağlamaz.

Noterlik Kanunu madde 60/3 “Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak” hükmü gereğince sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Taraflar arasında sözleşmeyi yapıp notere onaylatmaları halinde onaylama şeklinde olacağından geçersiz olacaktır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noterlerde yapılabileceği gibi tapu müdürlüklerinde de yapılmaktadır. Ek olarak, farklı yerlerde bulunan taraflar arasında ki sözleşmelerin Tapu Kanunu madde 26 da “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerde, tarafların farklı tapu müdürlükleri veya yurt dışı teşkilatında bulunmaları hâlinde, taraf iradeleri resmî görevliler tarafından ayrı ayrı alınarak sözleşme tamamlanabilir”  şeklinde yapılabileceği hükme bağlanmıştır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin konusu olan gayrimenkulün tapuda kayıtlı olması gerekmektedir. Bu sebeple, tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerine yapılan sözleşme geçersizdir. Ayrıca, satın almayı vaat edenin ödeyeceği bedel açık ve net yazılmalı bunun yanına ödeme şekli (taksit, peşin, trampa vb) açıkça belirtilmesi zorunludur.

KİŞİLER BAŞKASINA AİT TAŞINMAZ İÇİN TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ YAPABİLİR Mİ?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ileride yapılacak satış işlemini taahhüt altına aldığından bir taahhüt işlemidir. Bu nedenle taşınmazın mülkiyeti elinde bulunmayan kişi de taşınmazın satış işlemini taahhüt edebileceğinden taşınmaz bu sözleşmeyi yapabilmektedir.

Başkasına ait taşınmaz için taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapan kişi sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmemesi halinde TBK’nın ilgili hükümleri gereği tazminat borcu doğar.

TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ

 

• Sözleşmenin İfası
• Sözleşmenin Feshi: Bir sözleşmenin yapılış şekli ile fesih şekli aynı olmak zorundadır. Bu nedenle resmi şekilde fasih yapılması zorunludur.
• Sözleşmeden Dönme
• Zamanaşımı: Zamanaşımı süresi 10 yıldır. Süre borç muaccel olduğu tarihten itibaren işlemeye başlar. Zamanaşımı borcu sonlandırmaz eksik borç haline getirir yani borçluyu ifaya zorlanamaz ve hukuki yaptırım uygulanamaz. Süre hesaplanırken ifa olanağının olup olmadığına bakılmaktadır. Süre ifa olanağının doğduğu tarihten itibaren işlemeye başlar.
• Kamulaştırma: Borcun ifası imkansız hale geleceğinden borç sona erer alınanlar sebepsiz zenginleme hükümleri gereğince geri verilir.