KAMULAŞTIRMA DAVASI REHBERİ
Kamulaştırma Davası, Kamulaştırma Bedeli ve Kamulaştırmasız El Atma
Kamulaştırma Nedir?
Kamulaştırma; özel mülkiyete ait bir taşınmazın, kamu yararı amacıyla ve gerçek karşılığının ödenmesi suretiyle devlet veya diğer kamu tüzel kişileri tarafından edinilmesidir. Başka bir deyişle kamulaştırma, kamu yararının gerektirdiği durumlarda özel mülkiyette bulunan taşınmazların bedeli karşılığında idare tarafından edinilmesini sağlayan hukuki bir işlemdir. Türkiye’de kamulaştırmanın temel hukuki dayanağını başta Anayasa‘nın 46. maddesi ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu oluşturmaktadır. Kamulaştırma sürecinde en önemli konu, taşınmaz malikinin kanunun kendisine tanıdığı hakları zamanında ve doğru şekilde kullanmasıdır.
İdarenin belirlediği bedel ile taşınmazın gerçek değeri arasında ciddi bir fark bulunabileceği gibi kullanılan emsaller veya bilirkişi raporları da hatalı olabilir. Bu nedenlerle hak kaybı yaşamamak için sürecin başından itibaren derhal alanında uzman kamulaştırma hukukçuları ile süreci yönetin. Bir taşınmazın kamulaştırılması, taşınmaz sahibi açısından yalnızca mülkiyetin sona ermesi anlamına gelmez. Aynı zamanda kamulaştırma bedelinin doğru belirlenmesi, taşınmazın gerçek değerinin ortaya konulması, emsal satışların değerlendirilmesi, bilirkişi raporlarının denetlenmesi ve gerektiğinde dava yoluna başvurulması yani hukukçu desteği gerektiren önemli hukuki ve teknik süreçleri beraberinde getirir.
Özellikle illerde yol, metro, hızlı tren, enerji, altyapı ve diğer kamu yatırımları nedeniyle çok sayıda taşınmaz hakkında kamulaştırma işlemi gerçekleştirilebilmektedir.
Bu nedenle mülkünüz kamulaştırılıyorsa, “İdarenin teklif ettiği bedel gerçek değer mi?” sorusunun mutlaka cevaplandırılması ve kamulaştırma hukuku alanında çalışan hukukçu vasıtası ile sürecin takibi gerekir.
Kamulaştırma işlemi, mülkiyet hakkına yönelik ciddi bir müdahale olduğundan kanunda öngörülen usullere uygun olarak gerçekleştirilmek zorundadır.
Kamulaştırma Şartları
Kamulaştırma yapmak için yasaların öngördüğü bazı şartlar vardır. Bu şartlar:
• Kamu yararının bulunması
• Yetkili idare tarafından işlem yapılması
• Kanunda öngörülen kamulaştırma usulünün uygulanması
• Kamulaştırılan taşınmaz için bedel belirlenmesi
• Hak sahibine kamulaştırma bedelinin ödenmesi
KAMULAŞTIRMA HANGİ TAŞINMAZLAR İÇİN YAPILABİLİR?
Kamu yatırımlarının niteliğine göre arsa, tarla, bağ, bahçe, arazi, konut, iş yeri, fabrika, ticari taşınmaz ve üzerinde yapı bulunan taşınmazlar kamulaştırmaya konu olabilir.
Kamulaştırma tüm alanı mı kapsar yoksa kısmi mi yapılır?
Kamulaştırma tüm alan için yapılabileceği gibi, projenin gerektirdiği durumlarda kısmi kamulaştırma da yapılabilir.
Örneğin bir yol projesi nedeniyle 2.000 m² büyüklüğündeki bir taşınmazın yalnızca 400 m²’lik kısmının kamulaştırılması mümkündür.
Ancak kısmi kamulaştırmada yalnızca alınan kısmın bedelinin hesaplanması her zaman yeterli değildir. Kamulaştırma sonrasında geriye kalan kısmın kullanılabilirliği, şekli, cephe özellikleri, yapılaşma imkanları ve ekonomik değeri de ayrıca değerlendirilmelidir.
KAMULAŞTIRMA BEDELİ NASIL HESAPLANIR?
Kamulaştırma sürecinin en önemli aşamalarından biri kamulaştırma bedelinin belirlenmesidir. Ancak bütün taşınmazlar için aynı değerleme yöntemi uygulanmaz. Taşınmazın arsa, arazi, tarım arazisi veya üzerinde yapı bulunan bir taşınmaz olup olmadığı bedel hesaplamasında belirleyici olabilir.
Kamulaştırma Bedeli Tespit Yöntemleri Nelerdir?
Yapılan değerleme çalışmalarında genel olarak üç farklı değer yaklaşım yöntemleri bulunmaktadır.
bu yöntemler “Emsal Karşılaştırma Yöntemi”, “Gelir İndirgeme Yöntemi” ve “Maliyet Yöntemi”dir.
- Emsal Karşılaştırma Yöntemi
Emsal karşılaştırma yaklaşımı değerlenecek gayrimenkule benzer yakın zamanda satılmış olan gayrimenkullerin satış fiyatları uygun karşılaştırma kriterleri kullanılarak gerekli düzeltme işlemleri yapılarak gayrimenkulün değerinin tespit edildiği yaklaşımdır. Bu aşamada emlak uzmanlarından alınan bilgiler, Sahibinden.com ve Emlak jet gibi ilan sitelerinden çekilen emsal taşınmazlar değerlemede önem taşır. - Gelir İndirgeme Yöntemi
Gelir indirgeme yaklaşımında değerlemesi yapılan ve gelir getiren mülke ait gelir ve harcama verileri dikkate alınarak değer tahmini yapılır. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (net gelir rakamı) ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. Gelir getiren bir gayrimenkul için gelir, elden kira şeklinde olabilirken, hali hazırda mülk sahibi tarafından kullanılan bir gayrimenkulde ise
mülk sahibinin kiralamak istediği takdirde piyasada katlanacağı maliyet üzerinden hesaplanan varsayım kira bedeli olabilir. Elde edilen nakit akışları, kapitalize edilerek gayrimenkulün değerine ulaşılır. Geliri değişken olmayan, düzenli getiriye sahip mülkler için kapitalizasyon oranı vasıtasıyla doğrudan kapitalize edilerek değerleme yapılır. Bu oran ya da çarpman paranın zaman maliyeti ile mülkiyet risklerini ve getirilerini yansıtması beklenen, yatırımcı için getiriyi temsil eder. Gelirlerin yıllara göre değişkenlik gösterebilen, risk kat sayısı daha yüksek, gerek gelirleri gerekse giderleri için projeksiyon yapılması gereken otel, AVM, kat otoparkı, hastane, enerji tesisi gibi mülklerin değerlemesinde ise İndirgenmiş Nakit Akımı (DCF-Discounted Cash Flow) metoduna başvurulur. Bazı durumlarda daha uzun vadeli olarak uygulansa da genel olarak mülkün gelecek 10 yılda elde edeceği gelirler ve tahmini giderleri ön görülerek 10 yıllık döneme yayılmış bir nakit akımı hesabı oluşturulur. Son mülkün yıldaki geliri üzerinden kapitalizasyon oranı vasıtasıyla terminal value yani çıkış değeri/son değeri hesap edilerek 10 yıl boyunca elde edilen net gelirler (giderler düşüldükten sonra kalan) ile toplanır ve tüm bu yıllara yaygın gelir indirgeme oranı vasıtasıyla bugünkü değerine indirgenir. - Maliyet Yöntemi
Maliyet yaklaşımı, piyasada alım satımı pek olmayan özel amaçlı genel olarak fabrika, otel, tatil köyleri, fabrika, iş merkezi, plaza vb. gibi kira geliri bilinmeyen gayrimenkuller için kullanılır.
Muhtemel bir alıcının, belli bir gayrimenkul için yerine koyma maliyetinden fazla bir bedel ödemeyeceği varsayımından yola çıkılır. Yıpranma, plan eksiklikleri ve komşuluk çevresi etkilerinden kaynaklanan değer kaybı yeniden inşa maliyetlerinden düşülür. Amorti edilmiş yapıların maliyet tahminine arazi değeri tahmini ilave edilerek maliyet yaklaşımıyla belirlenen değere ulaşılır.
ARSA KAMULAŞTIRMA BEDELİ NASIL HESAPLANIR?
Arsa niteliğindeki taşınmazların değerlemesinde esas olarak emsal satışların karşılaştırılması önem taşır.
Gerçek bir emsal karşılaştırmasında satış tarihi, satış bedeli, yüzölçümü, imar durumu, emsal/KAKS, yapılaşma koşulları, konum, ana yola cephe, ticari potansiyel ve ulaşım imkanları gibi faktörlerin karşılaştırılması gerekir.
Kamulaştırma bedelinin belirlenmesinde kullanılan emsal taşınmazın, kamulaştırılan taşınmazla gerçek anlamda karşılaştırılabilir olması gerekir.
TARLA VE TARIM ARAZİSİNİN KAMULAŞTIRMA BEDELİ NASIL
HESAPLANIR?
Tarım arazilerinin değerlemesinde arsalardan farklı olarak “Gelir İndirgeme Yöntemi” ön plana çıkar.
Taşınmazın ekonomik değeri belirlenirken ürün türü, ortalama verim, ürün satış fiyatı, üretim maliyetleri, net gelir, kapitalizasyon faiz oranı, sulama durumu, toprak yapısı, ulaşım ve konum gibi unsurlar dikkate alınabilir.
Dolayısıyla tarım arazisinin değerinin yalnızca çevredeki taşınmazların metrekare satış fiyatlarına bakılarak belirlenmesi doğru bir değerleme yöntemi olmayabilir.
KAMULAŞTIRMA BEDELİNİ KİM BELİRLER?
Kamulaştırma sürecinde idare tarafından taşınmaz için bir bedel belirlenebilir ve malik ile anlaşma yoluna gidilebilir.
Ancak malik ile idare arasında bedel konusunda anlaşma sağlanamaması halinde uyuşmazlık yargıya taşınabilir.
Bu aşamada mahkeme tarafından taşınmazın değerinin belirlenmesi için bilirkişi incelemesi
yapılabilir.
KAMULAŞTIRMA BEDELİ DÜŞÜKSE NE YAPILIR?
İdarenin belirlediği veya teklif ettiği bedelin taşınmazın gerçek değerinin altında olduğunu düşünüyorsanız, teklif edilen bedeli mutlaka bağımsız şekilde değerlendirmek bu alanın uzmanlarından yardım almak avukat ve gayrimenkul değerleme uzmanı desteği gerekir.
Taşınmazın imar durumu, konumu, yüzölçümü, emsalleri, yapılaşma hakkı, kullanım şekli ve ekonomik potansiyeli birlikte değerlendirilmelidir.
Yüksek değerli ve yüksek metrekareli taşınmazlarda küçük birim fiyat farklılıkları dahi toplam kamulaştırma bedelinde çok ciddi farklara neden olabilir.
KAMULAŞTIRMA DAVASI
Kamulaştırma uyuşmazlıkları içerisinde en önemli dava türlerinden biri Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Taşınmazın İdare Adına Tescili Davasıdır.
Devlet ve taşınmaz sahibinin anlaşamaması durumunda kamulaştırma bedeli idarenin açabileceği Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Taşınmazın İdare Adına Tescili Davası ile mahkeme tarafından belirlenir.
KAMULAŞTIRMA DAVASI NE KADAR SÜRER?
Kamulaştırma davalarının süresi için bütün dosyalar bakımından geçerli tek bir süre vermek mümkün değildir.
Davanın süresi taşınmazın niteliğine, taraf sayısına, bilirkişi incelemelerine, emsal araştırmalarına, dosyanın teknik özelliklerine, itirazlara ve istinaf/temyiz süreçlerine göre değişebilir.
KAMULAŞTIRMA DAVASINDA BİLİRKİŞİ RAPORUNA İTİRAZ
EDİLEBİLİR Mİ?
Kısaca Evet. Kamulaştırma davalarında bilirkişi raporunda hata bulunduğu düşünüyorsanız rapora hukuki açıdan doğru bir şekilde avukat vasıtası ile itiraz edebilirsiniz.
Kamulaştırma Davasında İtiraz Nedenleri Başlıca Şunlardır:
- Uygun olmayan emsal kullanılması,
- Emsal satışların yeterince karşılaştırılmaması,
- Taşınmazın imar durumunun yanlış değerlendirilmesi,
- Konum avantajlarının göz ardı edilmesi,
- Gelir hesabında hata yapılması
- Kapitalizasyon oranının hatalı uygulanmasıdır.
ACELE KAMULAŞTIRMA DAVASI
Acele kamulaştırma, sıradan kamulaştırma sürecindeki uzun usul işlemlerinin tamamlanması beklemeden yapılan , kamu yararının acil olduğu istisnai durumlarda devletin taşınmaza acele el koymasıdır.
Acele Kamulaştırma 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu 27. maddesinde düzenlenir, buna göre :
Yurt savunması ihtiyacına veya acil durumlara göre Cumhurbaşkanı kararı veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda gerekli olan mülklerin kamulaştırılmasında kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere ilgili idarenin istemi üzerine yapılır. Mahkeme tarafından o mülkün bilirkişilerce tespit edilecek değeri, idare tarafından 7 gün içinde mal sahibi adına bankaya yatırılır. Böylelikle dava konusu mala idare tarafından el konulabilir. Mahkemenin ödediği bedel kamulaştırma bedeli değildir ortada teknik anlamda bir kamulaştırma olmadığı ve mülkiyet geçişi sağlanmadığı için bu ödeme daha çok bir nevi teminat/avans niteliğindedir.
Afet, maden işletmesi, enerji işletmesi, baraj kurulması, otoyol yapılması gibi hallerde acele kamulaştırma kararı verilebilir.
Bu usul bir mülkiyet devri değildir. Acele kamulaştırma kamu hizmetinin devamı amacıyla olağanüstü ve belirli durumlarda yapılabilecek malın kullanımını geçici olarak devlete veren bir yöntemdir.
Acele kamulaştırmanın kararına karşı mal sahipleri tarafından iptal ve yürütmenin durdurulması davası açılabilir.
KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA DAVASI
Kamulaştırmasız el atma, idarenin özel mülkiyete ait bir taşınmaza geçerli bir kamulaştırma işlemi olmaksızın müdahale etmesidir.
Örneğin bir vatandaşın tapulu taşınmazından yol geçirilmiş, ancak taşınmaz için usulüne uygun bir kamulaştırma işlemi yapılmamışsa buna kamulaştırmasız el atma denir.
Kamulaştırmasız el atma uyuşmazlıklarında uygulanacak hukuki yol, olayın özelliklerine göre değişir.
KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA DAVASI NASIL AÇILIR?
Kamulaştırmasız el atma iddiası bulunan bir taşınmaz hakkında öncelikle tapu ve kadastro kayıtları ile idarenin yaptığı işlemler kamulaştırma alanında çalışan avukat ile incelenmelidir.
Dosyada tapu kaydı, kadastro bilgileri, imar durumu, kamulaştırma belgeleri, proje ve aplikasyon bilgileri, taşınmaza fiilen müdahale edilip edilmediği, müdahalenin tarihi ve taşınmaz üzerindeki yapı ve muhdesatlar birlikte değerlendirilmeli ve buna göre bir yol izlenmelidir.
KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMADA TAZMİNAT – ECRİMİSİL TALEP EDİLEBİLİR Mİ?
Bazı kamulaştırmasız el atma uyuşmazlıklarında taşınmazın haksız kullanımı nedeniyle kamudan tazminat yani ecrimisil talep edilebilir.
Ancak tazminat talebinin şartları, hesaplama dönemi ve diğer taleplerle ilişkisi somut olayın özelliklerine göre kamulaştırma çalışan avukat tarafından değerlendirilmelidir.
KAMULAŞTIRMADA EMSAL ARAŞTIRMASI NEDEN ÖNEMLİDİR?
Kamulaştırma bedelinin yüksek veya düşük çıkmasında emsal seçimi en önemli belirleyicilerdendir. Emsalin aynı veya benzer bölgede olması, benzer imar özelliklerine sahip olması, benzer kullanım imkanlarına sahip olması, satış tarihinin dikkate alınması ve fiziki özelliklerinin karşılaştırılması gerekir.
Bu nedenle kamulaştırma dosyalarında emsal araştırması başlı başına uzmanlık gerektiren bir konudur. Bu nedenle kamulaştırma işlemiyle karşılaştığınızda “Ne kadar bedel teklif edildi?” sorusunun yanında “Taşınmazımın gerçek kamulaştırma değeri nedir?” sorusunun da cevaplandırılması gerekir.
KAMULAŞTIRMA BEDELİ NASIL ve HANGİ TARİHE GÖRE HESAPLANIR?
Kamulaştırma tarihi, dava tarihi, fiili el atma tarihi ve değerleme tarihi birbirinden ayrılmalı ve somut uyuşmazlığa uygulanacak hukuki düzenlemeler çerçevesinde uzman bir avukat tarafından duruma göre değerlendirilmelidir.
Kamulaştırma davasında mahkeme talimatı ile gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişi başta olmak üzere 3 kişilik bilirkişi kurulu oluşturulur. Kamulaştırma davalarında değer tespiti yapılırken, idare tarafından belgelerin mahkemeye verildiği tarih yani dava tarihi esas alınır.
KAMULAŞTIRMADA FAİZ ALINABİLİR Mİ?
Kamulaştırma davalarında bedele faiz işletilmesi mümkündür ve faiz istenebilir. Ancak faizin türü, başlangıç tarihi ve uygulanma biçimi; işlemin türüne bedel tespiti davası, taksitle ödeme veya kamulaştırmasız el atma davalarından hangisi olduğuna göre farklılık gösterir.
Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescili Davalarında Faiz; Eskiden dava açıldıktan sonra 4 ay içinde karar verilmezse istenebilirken Anayasa Mahkemesi 2022/83 Esas 2023/69 Karar numarası ile bu hükmü iptal etmiş güncel durumda ise mal sahipleri dava tarihinden itibaren faiz yürütülmesini veya enflasyon kaybını telafi edecek oranda getiri sağlanmasını talep edebilmektedir.
KAMULAŞTIRILAN TAŞINMAZIN GERÇEK DEĞERİ NASIL ÖĞRENİLİR?
Taşınmazınız hakkında kamulaştırma kararı verildiyse tapu kaydı, kamulaştırma evrakı, imar durumu, kadastro bilgileri, idarenin bedel hesabı, emsal satışlar ve bilirkişi raporu birlikte değerlendirilmelidir.
Taşınmazın yüksek değere sahip olması halinde bağımsız bir değerleme çalışması yapılması, idarenin hesabı ile taşınmazın gerçek piyasa değerinin karşılaştırılması açısından faydalı olabilir.
KAMULAŞTIRMA SÜRECİNDE NE YAPMALISINIZ?
- Kamulaştırma belgelerini temin edin.
- Tapu ve imar durumunu kontrol edin.
- İdarenin belirlediği bedeli kontrol edin.
- Emsal satışları araştırın.
- Bilirkişi raporunu ayrıntılı inceleyin.
- Uygulanabilecek usuli süreleri kaçırmayın.
Kamulaştırma uyuşmazlıkları klasik anlamda yalnızca hukuki uyuşmazlıklar değildir. Bir kamulaştırma dosyasında hukuk, gayrimenkul değerleme, imar, kadastro, emsal araştırması ve bilirkişilik birlikte değerlendirilir.
Özellikle yüksek değerli taşınmazlarda metrekare değerindeki küçük bir fark bile toplam bedelde milyonlarca liralık değişikliğe neden olabilir. Bu nedenle kamulaştırma dosyasının yalnızca dava açılması açısından değil, taşınmazın gerçek
değerinin ortaya çıkarılması açısından da ele alınması gerekir. Kamulaştırma avukatı arayan mülk sahipleri açısından dosyanın yalnızca hukuki boyutunun değil, taşınmaz değerlemesinin de doğru şekilde yapılması oldukça önemlidir.
Örneğin Ankara’da özellikle yol ve otoyol projeleri, metro ve raylı sistem projeleri, hızlı tren ve demiryolu projeleri, enerji nakil hatları, belediye projeleri ve altyapı yatırımları nedeniyle kamulaştırma uyuşmazlıkları ortaya çıkabilmektedir. Çeşitli mülk türleri farklılaşan çalışmalar gerektirir. Hukuk büromuz kamulaştırma, kamulaştırma bedelinin tespiti, kamulaştırmasız el atma ve taşınmaz değerleme uyuşmazlıkları alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.
SIKÇA SORULAN SORULAR
Kamulaştırma bedelini kabul etmek zorunda mıyım?
Hayır. İdarenin teklif ettiği bedelin taşınmazınızın gerçek değerini karşılamadığını düşünüyorsanız hukuki haklarınızı kullanabilirsiniz.
Kamulaştırma bedeli nasıl artırılır?
Bedelin belirlenmesinde kullanılan emsallerin, değerleme yönteminin, taşınmazın özelliklerinin ve diğer hesaplama unsurlarının incelenmesi gerekir. Uyuşmazlığın niteliğine göre yargısal yollarla bedelin yeniden belirlenmesi gündeme gelebilir.
Kamulaştırma bilirkişi raporuna itiraz edilir mi?
Evet. Bilirkişi raporunda emsal seçimi, değerleme yöntemi veya hesaplama bakımından hata bulunması halinde rapora itiraz edilebilir.
Kamulaştırmasız el atma nedir?
İdarenin özel mülkiyette bulunan bir taşınmaza geçerli bir kamulaştırma işlemi olmadan kullanması ya da müdahale etmesi halinde kamulaştırmasız el atma davası açılabilir.
Kamulaştırmasız el atmada taşınmazın bedeli istenebilir mi?
Somut olayın koşullarına ve müdahalenin niteliğine göre taşınmaz bedelinin tahsili veya diğer hukuki talepler gündeme gelebilir.
Kamulaştırma davası ne kadar sürer?
Davanın süresi dosyanın niteliğine, bilirkişi incelemelerine, emsal araştırmalarına ve kanun yolu süreçlerine göre değişir. Bu nedenle her dosya için kesin bir süre vermek mümkün değildir ancak uygulamada yerel mahkeme 1 ila 1,5 sene içerisinde karar verebiliyor.
Kamulaştırma avukatı kimdir?
Halk arasında kamulaştırma avukatı olarak anılan; kamulaştırma hukuku alanında çalışmalar yapan avukatlara kamulaştırma avukatı denmektedir. Kamulaştırma avukatları kamulaştırma uyuşmazlıklarını hukuki ve teknik değerleme ile birlikte sürecin başından sonuna kadar doğru şekilde yürütülmesine vesile olur.
Yazar Burak Yılmaz
Yazar Hakkında: Hukuk Fakültesi mezunu hukukçu Burak Yılmaz uzun yıllardır kamulaştırma hukuku alanında çalışmalar yapmaktadır.
Burak Yılmaz kamulaştırma hukuku çalışmalarını profesyonel olarak yapmak için Sermaye Piyasası Kurulu tarafından tescilli Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansına sahip olup aynı zamanda Adalet Bakanlığı siciline kayıtlı Kamulaştırma Bilirkişisi olarak görev yapmaktadır.