Aidat Borcu Tahsili; Aidat Borcu Ödemeyenler için Çözüm
Aidat Borcunu Ödemeyen Kiracıya İcra Takibi Nasıl Başlatılır?
Apartman veya site yönetiminde yaşayan her kat maliki ve kiracı, aylık aidatlarını düzenli ödemekle yükümlüdür. Ancak pratikte aidat borcunu ötelemeyi alışkanlık haline getiren kiracılarla karşılaşmak son derece yaygındır. Bu durum; hem binanın ortak giderlerinin karşılanamamasına hem de diğer kat maliklerinin haksız yük altına girmesine yol açar.
Peki ya kiracınız aylardır aidat ödemiyorsa ve hatırlatmalarınız sonuç vermiyorsa? İcra takibi, bu noktada en etkili ve yasal çözüm yoludur.
İcra hukuku; ince teknik detaylar, kısa süreli itiraz süreci ve usul hataları açısından oldukça hassas bir alan.
Hatalı yapılan bir icra takibi, hem zaman hem para kaybına yol açabilir hatta günün sonunda usuli hatalar nedeni ile aidat borcundan daha yüksek maddi külfetlere ve karşı taraf avukatlık ücretlerine katlanmak zorunda kalabilirsiniz. Bu nedenle sürecin başından itibaren kat mülkiyeti hukuku alanında çalışan avukat ile çalışmak kritik önem taşır.
Aidat borcu yalnız icra takibi başlatmakla değil aynı zamanda maaş haczi, banka hesabı haczi, taşınmaz haczi, araç haczi gibi haciz işlemlerini de kapsadığından tüm apartman ve siteler avukat aracılığı ile bu süreci işletir.
İyi niyet ile icra takibi başlatmadan şu yolları da izleyebilirsiniz ancak günün sonunda muhtemelen sadece yoktan yere para ve emek harcadığınız ile kalırsınız:
- Noter İhtarnamesi
Kiracıya ve ev sahibine noter aracılığıyla yazılı ihtarname gönderilmesi, hem borcun varlığını ispatlayan bir delil oluşturur hem de ileride açılacak davada “iyi niyet” göstergesi olarak değerlendirilir. İhtarnamede:
- Borcun tam miktarı,
- Ödeme için tanınan süre (genellikle 8–15 gün),
- Süre içinde ödeme yapılmazsa hukuki yollara başvurulacağı avukatlık ücretinin dava açılanın üzerine bırakılacağı açıkça belirtilmelidir.
İCRA TAKİBİ BAŞLATMADAN ÖNCE YAPILMASI GEREKENLER
Adım Adım Apartman Site Aidat Borcu Tahsili
İcra takibi için ihtiyaç duyacağınız belgeler şunlardır:
- Apartman/site yönetiminin imzalı aidat defterleri
- Kiracıya gönderilmiş yazışmalar (e-posta, SMS veya apartman panosuna asılan aidat borç listesi)
- Kira sözleşmesi
- Yönetim planı
- Eğer çektiyseniz noter ihtarnamesi ve tebliğ belgesi
- Bu belgeleri topladıktan sonra avukat belirlemeli ve avukata apartman yönetimi adına avukat vekaletnamesi çıkarmanız gerekmektedir.
- Avukatınız kendisine tanınan yetkilerden faydalanarak icra takibi başlatacaktır.
- İcra takibi başlatılırken icra dairesi tarafından peşin harç ve tebligat giderleri gibi masraflar istenir.
- Bu masrafları yatırdıktan sonra aidatını ödemeyen kiracı ya da ev sahibine icra ödeme emri tebliğ edilecek.
- Aidatını ödemeyen borçlu bu borcu 7 gün içerisinde ödemelidir.
- Aidat borçları başkaca icra takiplerinden farklı olarak tahsili en kolay olan alacaklardandır.
- Aidat borçlusu başta yapmış olduğunuz icra masraflarını, aidat borcunu, faizini ve avukatlık ücretini icra dairesine öder.
- İcra dairesi ise banka hesabına ödemeyi gönderir ve aidat borcunu tahsil etmiş olursunuz.
Aidat Borcunu Kim Öder? Aidat Borcunu Ev Sahibi Mi Kiracı Mı Öder?
Apartman aidatı ve ortak giderlerde temel ayrım şudur: kanunen asıl borçlu kat maliki, yani ev sahibidir; ancak kiracı da belirli sınırlar içinde ve belirli giderler bakımından sorumlu tutulabilir. Bu konu özellikle Kat Mülkiyeti Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu kapsamında değerlendirilir.
Türk Borçlar Kanunu’na göre;
Madde 317- Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılır.
SIKÇA SORULAN SORULAR
Ne kadar aidat borcu olunca icra takibi başlatılabilir?
Yasal olarak belirlenmiş bir alt sınır yoktur. Ancak takip masrafları göz önünde bulundurulduğunda, birkaç aylık birikmiş borç için başlatmak daha mantıklıdır.
İcra takibinin masrafını kim öder?
Takip başlatılırken icra dairesi tarafından alınması zorunlu olan harç ve tebligat giderleri apartman yönetiminden karşılanır. Ancak aidat borçlusu borcunu öderken başta ödenen harçları, tahsil harcını, aidat borcunu, faizini ve avukatlık ücretini bir bütün halinde öder.
Kiracı itiraz ederse ne olur?
İtiraz durumunda mahkeme sürecine girilir. Ancak alacağı belgeleyen kayıtlarınız olacağı için mahkeme sonucu yüksek oranda alacaklı lehine sonuçlanır. Kocaer Apartman ve Site Yönetimi isimli kurmuş olduğum firmada aidat borcu olan kimselerin neredeyse tamamının icra takibine itiraz etmeden dava sürecine kalmadan aidat borçlarını ödemiş olduğunu gözlemlemiş olduğum için aidat borçlarının çok fazla biriktirmeden takibe konularak bir an önce tahsil edilmesi gerektiğini önermekteyim.
Aidat Alacağınızı Geciktirmeden Takibe Alın
Aidat borcu; her geçen ay birikerek büyür. Çok uzun süre ödenmemiş aidat borçlarının tahsili miktarın büyüklüğü nedeniyle zorlaşabilir. Borçlunun mal varlığını elden çıkarması ya da başka alacaklılara öncelik sağlaması ihtimali göz önünde bulundurulduğunda, hızlı hareket etmek büyük önem taşır.
Avukat Abdullah Kocaer