6 Şubat Depremi, inşaat sektöründe kullanılan yapı malzemelerinin orantısız artışı, konut stoklarının nüfusa dengeli şekilde arttırılmaması ile ülkemizde emlak krizi meydana gelmiş bu nedenle evini kiraya veren mülk sahipleri tarafından kiralananın tahliyesi davası büyük rağbet görmüştür. Tahliye davaları kiracı ile kiralayan arasında yapılan sözleşmenin feshi amacıyla açılan dava türüdür. Tahliye davasındaki amaç kiraya verilen taşınmazın boşaltılmasıdır.

Kiracının Tahliye Yolları

Kiracının tahliye edilmesine ilişkin birçok hukuki yöntem bulunmaktadır. Her bir tahliye yolunun kendine özgü şartları bulunmaktadır. Kiralananın tahliyesini sağlayan yollar kısaca:

• İcra yolu
• Bildirim yolu
• Dava yolu

İcra Yoluyla Kiracının Tahliyesi

Kiracının kirayı ödememesi veya eksik ödemesi durumunda kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle ilamsız icra yoluyla tahliye takibi başlatılabilir. Takip talebinde ödenmeyen kira bedelinin ödenmesi ve kiracının tahliyesi istenmektedir. Başlatılan takip ile kiracıya ödeme emri gönderilir. Ödeme emrinde kiracıya kanuni hakları ihtar edilir.

Konut ve çatılı iş yerlerine ilişkin ödeme emrinde kiracıya, ödeme emrine 7 (yedi) gün içinde itiraz edebileceği ve 30 (otuz) gün içinde borcunu ödemesi bildirilir.

Kiracının ödeme emrine itiraz etmesi durumunda ise itirazında Kira Sözleşmesini kabul edip etmediğine göre ve kiralayanın elinde bulundurduğu belgelere göre gidilebilecek kanun yolları farklılık göstermektedir. Eğer kiralayanın elinde İİK m.68’de sayılan belgeler var ise itirazın kaldırılması yoluna başvurabilecektir. Diğer bir yandan kiralayan her halükarda İtirazın İptali davası açabilecektir.

Bildirim Yoluyla Kiralananın Tahliyesi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında genellikle kiralama süresi bir yıl olarak belirlenmektedir. TBK m. 347 uyarınca belirli süreli kira sözleşmelerinde kira sözleşmesinin bitiminden en az 15 (onbeş) gün önce kiracı tarafından bildirimde bulunulmadıkça, sözleşme aynı koşullarla 1 (bir) yıl uzamış sayılır. Burada kanun sözleşmeyi sürenin sonunda bitirme hakkını kiracıya verdiği unutulmamalıdır. Kiraya veren, kira sözleşmesinin süresinin bittiğine dayanarak herhangi bir sebep olmaksızın sözleşmeyi sona erdiremez.

Kiraya verenin sözleşmenin süresinin bittiğine dayanarak sözleşmeyi sona erdirebilmesi için 10 (on) yıllık uzama süresi geçmiş olmalıdır. Bu sürenin ardından gelen her bir uzama yılının bitiminden en az 3 (üç) önce bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı ve kiraya verenin yapacağı bildirimler yazılı olmak zorundadır.

Aile konutu olarak kiralanan mecurlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadan tek başına sözleşmeyi sona erdiremeyecektir.

Kiracının Tahliyesi Davası (Dava Yoluyla Tahliye)

Kiracının tahliyesinin bir diğer yolu da Dava Yolu İle Tahliyedir. Buna genelde Kiracının Tahliyesi Davası denilmektedir. Dava Yolu ile Tahliye de kendi içinde Kiraya Verenden Kaynaklanan ve Kiracıdan Kaynaklanan sebeplerle olmak üzere ikiye ayrılır.

Hangi Sebeplerle Kiracının Tahliyesi Davası Açabilirim ?

1- Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle Açılan Tahliye Davası

a. Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye Davası

• İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası: Kiraya veren, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için gereksinim sebebiyle tahliye davası açabilir. İhtiyaç sebebiyle tahliye davasını açarken dikkat edilmesi gereken husus ihtiyacın samimi, sürekli ve o an var olması gereklidir. İhtiyacın gerçek, samimi olduğuna ilişkin çıkarımlar içtihatlar yolu ile yapılmaktadır. Örneğin, Taşınmazın bulunduğu çevrede başka taşınmazın ya da bulunmaması ve o çevrede yılın bir bölümünü geçirilmesi gerekmektedir.
• Yeniden İnşa Ve İmar Sebebiyle Tahliye Davası: Yeniden inşa ve imat sebebi ile tahliye davası açılabilmesi için taşınmazın esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi ve bu işler sırasında kiracının taşınmazı kullanmasının imkansız olması gerekmektedir.

Yukarıda anlatılan durumlarda kiraya veren sözleşmede belirtilen sürenin bitiminden itibaren 1 (bir) ay içinde önce zorunlu dava şartlarını yerinde getirerek Tahliye Davası açabilir.

b. Yeni Malikin Gereksinimi

Yeni konut alımında konutta kiracı bulunması halinde yeni ev sahibinin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açması gerekir. Bu durumda yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için iş yeri ya da konut ihtiyacı sebebiyle kiracının tahliyesini isteyebilecektir.

Taşınmazı satın alan yeni malik bu tahliye davasını açabilmesi için satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde ihtiyacına ilişkin durumu kiracıya yazılı olarak bildirmesi gerekmektedir. Bu bildirimin akabinde altı ay içinde açacağı tahliye davası ile kira ilişkisini sora erdirebilmektedir.

Yukarıdakilere ek olarak yeni malik isterse süre şartları da oluşmuş ise ihtiyaç sebebiyle tahliye davası ile de kira ilişkisini sonlandırma hakkına sahiptir.

2- Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Açılan Tahliye Davası

Tahliye taahhütnamesi

Kiracı, tahliye taahhütnamesi ile kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını taahhüt edebilir. Bu taahhütname yazılı yapılmış olmak zorundadır. Taraflar isterlerse noterde isterlerse aralarında adi yazılı şekilde imzalayabilir.

Kiracı tahliye taahhütnamesinde belirtilen sürede kiralanan taşınmazı boşaltmaz ise kiraya veren kira sözleşmesini bu tarihten itibaren bir ay içinde icra yoluyla ya da dava yolu ile kira sözleşmesi sonlandırabilir.

Kiracının Kira Bedellerini Ödememesi:

Bir yıl ya da daha uzun kira sözleşmelerinde kiracının bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödememesi nedeniyle kiracıya iki haklı ihtar çekilmesine neden olmuşsa kiraya veren, iki haklı ihtarın çekildiği kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilecektir.

Kiracının Konutunun Bulunması:

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, kiralanan taşınmazın bulunduğu ilçe, belde ya da belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması halinde tahliye davası açılabilir. Kiraya verenin bu konutun varlığından kira sözleşmesi kurulduğu esnada haberdar olmaması gerekmektedir. Böylece kiraya veren konuta ihtiyaç ve diğer sebepler gibi bir gerekçesi olmasa dahi sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açarak mecuru tahliye edebilmektedir.

Kiracının Tahliyesi Davası Nasıl Açılır ?

Kiracının Tahliyesi Davası açmak için öncelikle dava şartlarının varlığı gerekmektedir. Bu şartlardan birisi de arabuluculuktur. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

Bildirim şartları ve arabuluculuk aşaması da tamamlandıktan sonra Kiracının Tahliyesi Davası açabilirsiniz. Dava süreci lehinize sonuçlandıktan sonra kiracınızı çıkartmak için icra yoluna gitmeniz gerekmektedir.

Kiracının Tahliyesi Davasında dayanılan sebeplere göre süreç farklı işlemektedir. Bunun yanında süre şartları da farklılık göstermektedir. Bu sebeple davayı açarken uzman bir avukat ile çalışmanız lehinize olacaktır.

Dava Açmanın Şartları Nelerdir ?

Kiracının Tahliyesi Davasında dava açma şartları oldukça karmaşık bir süreçtir. Öncelikle davanızı yukarıda bahsedilen sebeplerin hangisinden kaynaklandığını belirlemeniz gerekiyor. Sebebinizi belirledikten sonra bildirim şartı var ise bildirim yapmanız gerekiyor. Bildirim şartını süresinde gerçekleştirdikten sonra arabulucuya başvurmanız gerekmektedir.

Sonuç olarak dava şartlarında dikkat edilmesi gereken hususlar; bildirim, süreler, arabuluculuktur.

Kiracının Tahliyesi Davasının Sonuçları

Davanın kabul olması yanı lehinize sonuçlanması durumunda kiralayan ile kiracı arasında yapılan sözleşme sonlanmış olur. Bu karar tek başına kiracının tahliyesinin icra edileceği anlamına gelmez. Eğer kiracınız bu karara rağmen kiralananı tahliye etmezse cebri icra takibi başlatılarak cebri icra yolu ile kiracınızı çıkartabilirsiniz.

Davanın reddolunması yani aleyhinize sonuçlanması durumunda ise dava açma sebepleriniz geçerli görülmemiş olacaktır. Dava konusu kira sözleşmesi devam eder. Dava sonuçlandıktan sonra başkaca bir tahliye sebebinin ortaya çıkması halinde dava açabilirsiniz.

Kiracının Tahliyesinin Süresi

Davanın lehinize sonuçlandığı durumda icra takibi başlatmanız halinde tahliye süresi 1-1,5 ay içerisinde gerçekleşecektir.

Kiracının Tahliyesi Davası Ne Kadar Sürer ?

Öncelikle Adalet Bakanlığı hedef süreleri kapsamında kira sözleşmelerine ilişkin davalara bakmakla görevli Sulh Hukuk Mahkemelerinde davaların sonuçlanması için öngörülen süre 500 gün olarak belirlenmiştir. Bu süreler kesin olmamakla birlikte tahliye davasının sonuçlanma süreleri bulunduğunuz şehre, davaya bakan mahkemenin iş yoğunluğuna göre değişkenlik göstermektedir.

Kiracının Tahliyesi Davası Dilekçe Örneği

…. NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİNE

DAVACI :

VEKİLİ : Av. İrem İlbars

DAVALI :

KONU : Kiralananın Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Talebidir

AÇIKLAMALAR :

Müvekkil, davalının halihazırda kiracı sıfatıyla ikamet ettiği …….. adresinde bulunan taşınmazın malikidir. Müvekkil ile davalı arasında müvekkile ait taşınmaz hakkında …. tarihli 1 yıl süre kira sözleşmesi akdedilmiştir.

Müvekkil halihazırda ….. adresinde kiracı olarak oturmaktadır. Müvekkilin kirada olan başka konutu yoktur ve davalının oturduğu konuta bu yönüyle ihtiyaç vardır.

Müvekkil davacının halihazırda kirada oturması sebebiyle maliki olduğu dava konusu konuta ihtiyacı vardır. Müvekkilin ihtiyacı gerçek ve samimidir. İşbu sebeple kiralanan taşınmazın tahliyesi amacıyla dava açma zaruriyeti doğmuştur. Müvekkilin ihtiyacı sebebiyle dava konusu konutun tahliyesine karar verilmesi gerekmektedir.

DELİLLER : Kira sözleşmeleri, tanık beyanları, yemin ve sair her türlü delil.

HUKUKİ NEDENLER : TBK HMK ve sair ilgili mevzuat

SONUÇ ve İSTEM : Yukarıda arz ve izah edilen nedenlerden dolayı; davamızın kabulüne, …… adresindeki taşınmazın tahliyesine ve boş olarak teslimine yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa tahmiline vekaleten arz ve talep ederiz.

Davacı Vekili

Av. İrem İlbars

Kiracının Tahliyesinde İhtarname Örneği

İHTARNAME

KEŞİDECİ:

VEKİLİ: Av. İrem İlbars

MUHATAP:

KONUSU : …. Adresindeki taşınmazı …. Tarihinde satın alan Yeni Malik sıfatıyla konut ihtiyacı nedeniyle tahliye ve taşınmazı tahliye edene kadar ödenmesi gereken kira bedellerinin müvekkile ödenmesi ihtarıdır.

AÇILAMALAR:

Halihazırda kiracısı olarak oturduğunuz …. Adresindeki konuu …. Tarihinde eski ev sahibinizden müvekkil …. satın almıştır. Eski ev sahibiniz ile aranızda yapmış olduğunuz … tarihli kira sözleşmesinin devam etmesine müvekkilin muvafakati bulunmamaktadır ve yenilenmeyecektir.

Konuta müvekkilin ihtiyacı olduğunu bildiririz. Söz konusu konutu iktisap tarihi olan …. Tarihinden itibaren 6 (altı) aylık süre içinde tahliye etmenizi ihtar ederiz.

Tahliye tarihine kadar kira bedelini müvekkilin ….. IBAN numaralı … bankasına ait hesaba yatırmanızı talep ederiz.

Konutu bildirilen süre içerisinde tahliye etmemeniz ve kira bedelini müvekkile ödemediğiniz takdirde hukuki yollara başvuracağını giderlerin tarafınıza yükletileceğini fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydı ile bilvekale ihtar ederiz. …/…/….

İhtar Eden Keşideci Vekili

Av. İrem İlbars

SAYIN NOTER;

Üç suretten ibaret olan işbu ihtarnamenin bir suretinin dairenizde saklanmasını, birer suretlerinin muhataplara tebliğini ve muhataba tebliğ şerhini havi bir suretinin de tarafımıza verilmesini saygı ile talep ederim.

Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir ?

Kirasını düzenli ödeyen kiracıyı tahliye edebilmenin yollarından ksıaca bahsedecek olursak Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle kiracı tahliye edilebilir. Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerden ilki Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye Davası Açılması bir diğeri ise Yeni Malikin Gereksinimi Sebebiyle Tahliye Davası açılmasıdır.

Diğer bir yol ise Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerden olan Tahliye Taahhütnamesidir. Tahliye Taahhütnamesi bulunması durumunda bu taahhütnameye dayanarak kiracınızı tahliye edebilirsiniz.

Son olarak Kira Sözleşmesinin süresi bitmiş olması durumunda kiracınızı bildirim yolu ile tahliye edebilirsiniz.

Yazımızın Kiracının Tahliye Yolları başlıklı kısmında yukarıda bahsedilen tahliye şekilleri ayrıntılı şekilde anlatılmıştır.

Ev Sahibi Kendim Oturacağım Diye Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Ev sahibi kiracısını ben oturacağım diye tahliye edebilir. Yani ev sahibi İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açma hakkına sahiptir. Bunun yanında yeni malik de kendim oturacağım diye kiracıyı çıkartabilir. Sonuç olarak ev sahibi ihtiyacına yönelik şartlar var ise tahliye davası açıp kiracıyı tahliye edebilecektir.

Kiracı Tahliye Kararını Temyiz Ederse Ne Olur ?

Kiracı İstinaf kararını temyiz incelemesi için Yargıtay’a taşıması durumunda dava süreci uzamış olur. Çünkü İstinaf kararı kesinleşmediğinden icrai nitelik kazanmaz. Ek olarak temyiz edilen kararı temyiz mercii olan Yargıtay onayabilir, düzelterek onayabilir ya da bozabilir.

Kiracının İhlallerine Karşı Kiracıya İhtar Nasıl Çekilir ?

Öncelikle kendi olayınıza uygun bir ihtarname yazmanız gerekmektedir. Ardından Noter aracılığı ile kiracınıza ihtar çekebilirsiniz. İhtar çekerken yapılan hatalardan dolayı hak kaybına uğramamak için avukat aracılığı ile ihtar çekmeniz daha iyi olacaktır.

Kanunda Açıkça Sayılmayan Bir Sebepten Tahliye Gerçekleşebilir Mi?

Kiracının tahliye sebepleri kanunda yazmaktadır ve sınırlı sayıdadır. Bu nedenle kanunda açıkça yazılmayan bir sebepten dolayı kiracının tahliyesi mümkün değildir.

Aynı Taşınmaza İlişkin Birden Fazla Kira Sözleşmesi Varsa Ne Olacaktır?

İlk kira sözleşmesinin üzerine yeni bir kira sözleşmesi yapılması durumunda hangisinin geçerli olacağı konusunda farklı durumlar bulunmaktadır. Genellikle kira artışları için yeni sözleşme yapılmaktadır. Bu durumda önceki sözleşme feshedilmiş sayılacak ve kira ilişkisi de baştan başlayacaktır. Örneğin kira süresi sıfırdan başlayacak, kira tespit davası açma süresi de yeniden başlayacaktır.

Kanunen taraflar aralarında dilediği gibi sözleşme yapmakta serbesttirler fakat bu sözleşmeler kanunlara, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı olamazlar. Bu sebeple ikinci sözleşmede bahsedilenlere ilişkin bir aykırılığının bulunması durumunda geçersiz olduğu unutulmamalıdır.

Sözleşmeyle Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapılabilir Mi?

Türk Borçlar Kanunu uyarınca kira sözleşmelerinde kiracı aleyhine değişiklik yapılmasının önü kapatılmıştır. Bu kapsamda taşınmazı yeni alan malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olarak bu sözleşmedeki hükümlere uygun hareket etmek zorundadır.

Kiraya Verenin Ölümü Halinde Tahliye Davaları Nasıl Açılır?

Kiraya verenin ölümü halinde kiralama hakkı kiraya verenin yasal mirasçılarına geçecektir. Mirasçılar, mirasçılık belgesi gibi gerekli belge işlemleri tamamladıktan sonra tahliye davası açabilecektirler.

Eğer halihazırda kiraya veren tarafından açılmış bir tahliye davası var ise ve yargılama süresinde kiraya veren ölmüş ise Kiraya verenin mirasçıları davaya devam edebileceklerdir.

Tahliye Taahhütnamesi Hazırlarken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Usulüne uygun hazırlanmamış tahliye taahhütnamesi ile açılan tahliye takip süreçlerinde sıklıkla sorun yaşanmaktadır. Öncelikle kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ile tahliye taahhütnamesinin imzalanma tarihinin aynı olmamasına dikkat edilmelidir. Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren makul bir süre geçtikten sonra imzalanmalıdır.

Tahliye taahhütnamesinin geçerli olmasının diğer şartı yazılı olmasıdır. Tahliye taahhütnamesinde kiracı veya temsilcisinin imzası bulunmak zorundadır. Bunun yanında eşin imzasına ilişkin Türk Borçlar Kanunu uyarınca bir açıklama getirilmemişse de Türk Medeni Kanunu uyarınca aile konutu kavramı üzerinden incelemek gerekmektedir. Eğer kiralanan taşınmaz aile konutu niteliğinde ise tahliye taahhütnamesinde eşin imzası olması zorunludur. Aile konutu olmasına rağmen bir eşin imzası bulunmuyorsa bu durum tahliye taahhütnamesini baştan itibaren geçersiz kılmamakla birlikte imzası bulunmayan eş hukuki yollara başvurarak tahliye taahhütnamesini geçersiz hale getirebilir.

Sonuç olarak tahliye taahhütnamesinin noter aracılığı ile imzalanması ve eşin de imzasının alınması kiralayan açısından dava süresinin uzaması yahut hak kaybına uğramaması açısından yasal gerekliliktir.

Kiralanan Konut Boşaltılırken Boyalı Mı Teslim Edilir?

Kiralanan taşınmazın tahliyesi esnasında kiralanın nasıl teslim edileceğine ilişkin uyuşmazlıklar için öncelikle taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesine bakılması gerekmektedir. Kira sözleşmesinde konutu boyasız şekilde kiralandığının yazması durumunda boya yapılmasına gerek yoktur.

Depozito (Güvence Bedeli) İade Edilirken Hangi Bedelden Hesaplanmalıdır? Enflasyon Farkı Talep Edilir Mi?

Kira sözleşmesi yapıldığı esnada alınan depozito kira sözleşmesi sonunda iade edilirken Türk Borçlar Kanunu 342. Maddesi dikkate alınmalıdır. Bu kanun maddesine göre depozito üç aylık kira bedelini aşamaz. Depozito (güvence bedeli) para ya da kıymetli evrak olarak belirlenebilmektedir. Belirlenen bedel para ise bir bankanın vadeli hesabına ya da tasarruf hesabına yatırılarak saklanması gerekmektedir. Eğer depozito kıymetli evrak olarak alınmış ise bu kıymetli evrak bir bankaya depo edilir. Kanun koyucu böylece depozito için verilen bedelin değer kaybetmesinin önüne geçmeyi amaçlamaktadır. Sonuç olarak depozito (güvence bedeli) kiracıya iade edilirken nemalandırılarak iade edilmesi gerekmektedir.

Mahkeme Kararına Rağmen Çıkmayan Kiracıyı Çıkartmak İçin Ne Yapmalıyım?

Açılan tahliye davası sonucunda bir mahkeme kararı bulunması o kararın kesinleşmesi ile taşınmazı kendiliğinden icra edilip kiralananın tahliye edileceği anlamına gelmemektedir. Bu sebeple karara rağmen kiralananı tahliye etmeyen kiracıya karşı eldeki mahkeme kararına dayanarak tahliyesi için icra takip süreci başlatılması gerekmektedir.

Evin Tahliyesinden Sonra Kiraya Verilmesi Halinde Tazminat Hakkı

Kiralama yasağı kapsamında eğer kiraya veren, kiracıyı ihtiyaç sebebiyle tahliye etmiş ise haklı sebep olmaksızın kiralananı, üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralayamaz.

Yeniden inşa ve imar amacıyla tahliye edilen konut ve çatılı iş yerlerinde ise yeniden inşa ya da imar yapılmamış eski hali ile, haklı bir sebep olmaksızın üç yıl dolmadıkça başkasına kiralanamaz.

Yeniden inşa ya da imarı yapılmış taşınmazın bu işlemlerden sonra kiralanmasında eski kiracının öncelik hakkı bulunmaktadır. Kiralananın yeni durumu ve yeni kira bedeline ilişkin eski kiracıya yazılı bildirim yapılması gerekmektedir. Eski kiracı bu bildirime bir ay içinde cevap vermelidir. Eski kiracının öncelik hakkı bitmeden kiralanan, üç yıl boyunca başkasına kiralanamaz

Yukarıda sayılan halleri ihlal eden kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelini tazminat olarak ödemekle yükümlü olup dava açılması gerekmektedir.